Has firmado un contrato de arras y algo ha cambiado: no consigues la hipoteca, el vendedor duda o encuentras algo en el piso. Somos abogados especialistas en vivienda en Madrid y te explicamos qué mira un abogado antes de decirte qué pasa con tu dinero.
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Qué son las arras y por qué importa el tipo
Las arras son una cantidad que se entrega al firmar el contrato previo, como señal de que ambas partes quieren cerrar la compraventa. Pero su efecto depende de cómo estén redactadas.
- Penitenciales: permiten desistir. Si te echas atrás pierdes lo entregado; si lo hace el vendedor, normalmente devuelve el doble.
- Confirmatorias: son una señal y parte del precio. No dan derecho a desistir libremente y se puede exigir cumplir el contrato.
- Penales: funcionan como penalización por incumplir.
Como regla general, si el contrato no aclara nada, la ley tiende a tratarlas como penitenciales. Pero muchos contratos dicen otra cosa, y es lo que hay que leer.
Hipoteca denegada: la condición que casi nadie mira
Muchos compradores dan por hecho que si el banco les deniega la hipoteca recuperan las arras. No es automático. Solo es así si el contrato lo prevé como condición. Si no está escrito, el comprador puede perder la señal.
Antes de firmar, conviene hablar con el banco y dejar escrita la condición de financiación. Es una de las cláusulas más importantes y suele omitirse.
Si el vendedor incumple
Si es el vendedor quien no cumple, normalmente se pueden pedir las arras en doble o exigir la venta, según su tipo. También hay que revisar si la vivienda tiene cargas, si el vendedor es realmente el titular y si los plazos de escritura se respetaron.
Guarda justificantes de pago, burofaxes y mensajes. Cada fecha y cada comunicación pueden pesar en un juicio.
Coste de contar con un abogado
Un abogado cuesta dinero, y en una compra ya hay muchos gastos. Pero revisar el contrato de arras antes de firmar suele costar mucho menos que perder la señal, y la primera consulta suele ser gratuita en muchos despachos. Si ya hay conflicto, los honorarios se pactan por escrito antes de empezar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo recuperar las arras si me arrepiento?
Depende del tipo. Si son penitenciales, normalmente las pierdes al desistir. Si el contrato prevé otra cosa, cambia el resultado.
¿Y si el vendedor retrasa la escritura?
Puede ser un incumplimiento, según los plazos pactados y las causas. Conviene requerirle por escrito y no dar por rota la operación sin asesoramiento.
¿Se pueden negociar las arras después de firmar?
Sí, por acuerdo entre las partes. Cualquier cambio debería ir por escrito y firmado.
Si tienes dudas, cuéntanos tu caso de arras y un abogado especialista de Madrid revisa tu caso gratis.